Une maison peut sembler trop petite pour de nombreux motifs : famille nombreuse, besoin d’un nouveau bureau, d’un jacuzzi, d’une piscine, etc.
La première solution qu’on peut envisager pour disposer de l’espace supplémentaire tant convoité consiste est de vendre la maison dont on dispose, puis en acquérir une plus grande. Cette option n’est pas mauvaise, mais il en existe une autre bien plus intéressante : celle de l’agrandissement.
En effet, l’agrandissement de la maison permet de conserver son bien initial, de le modifier selon ses désirs, de l’embellir et surtout de lui ajouter de la valeur marchande. Il suffit donc d’étudier les différentes solutions d’agrandissement qui existent, puis d’adopter celle qui répond le mieux à ses besoins d’espace et de confort.
L’agrandissement d’une maison : les prérequis
L’agrandissement d’une maison est un projet pour lequel il est généralement indispensable d’obtenir un permis de construire. En outre, il faudra consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme) afin de :
- Connaitre le COS (Coefficient d’Occupation des Sols). Ce quota exprimé sous la forme d’un pourcentage définit la surface maximale de terrain qui peut être occupée par la maison
- Connaitre le type de travaux d’extension qu’on peut effectuer dans la localité où l’on réside (les sous-sols par exemple sont interdits dans les zones inondables)
- Connaitre la hauteur limite que le nouveau logement ne peut dépasser
La demande de permis de construire est à adresser aux autorités municipales pour toute extension dont la superficie dépasse 40 m2.
En outre, c’est également à la mairie qu’on peut consulter le PLU et avoir des informations précises sur le COS en vigueur.
Un petit exemple pour mieux comprendre l’application du COS dans les projets de construction
Un terrain de 500 m2 situé dans une zone où le COS est de 20 % (ou 0,2) a une surface habitable de :
500 m2 x 0,20 = 100 m2
Ainsi, toute maison bâtie sur ce terrain ne peut avoir une superficie supérieure à 100 m2 à la base. Si l’on souhaite l’agrandir, on peut ajouter des étages ou bien surélever la toiture, mais on ne pourra pas occuper davantage d’espace au sol.
Faut-il ou non prendre un architecte pour conduire son projet d’agrandissement ?
Confier les travaux d’agrandissement de son domicile à un architecte n’est pas obligatoire si la superficie totale du logement final est inférieure à 170 m2.
Si elle doit être égale ou supérieure à 170 m2, la loi exige du propriétaire qu’il fasse intervenir un architecte, et dans ce cas, le permis de construire est également obligatoire.
Agrandissement d’une maison : cout moyen de l’investissement et paiement des taxes
Le cout de revient de l’agrandissement d’une maison peut être aussi élevé que celui d’une construction neuve.
Il faut être prêt à dépenser entre 1 500 et 3 000 euros le mètre carré avant de se lancer dans une telle initiative. De plus, il faudra prévoir :
- Un supplément de 10 à 15 % pour couvrir les frais de l’architecte
- Une marge de sécurité valant les 10 % du cout global du projet pour faire face à toutes les dépenses imprévues qui pourraient survenir
Par ailleurs, comme indiqué précédemment, l’agrandissement d’une maison augmente la valeur financière de cette dernière.
Il faudra faire une déclaration au service des impôts pour que les calculs de la taxe foncière et de la taxe d’habitation soient ajustés en fonction de la taille, du type et de la valeur locative du nouveau logement.
Les différentes solutions d’agrandissement d’une maison
Il existe 3 grandes formules d’agrandissement pour une maison : l’extension vers l’extérieur, l’extension au sous-sol et enfin l’extension en hauteur.
Extension vers l’extérieur : ajout d’un bâtiment annexe, d’une véranda ou aménagement du garage
Si la maison originelle n’a pas encore occupé tout l’espace habitable défini par le COS, on peut envisager d’installer dans la cour ou dans le jardin :
- Une salle de bains
- Un studio pour adolescent
- Une remise
- Un nouveau garage
- Une cuisine
On libère ainsi de l’espace à l’intérieur de la maison, et on peut se servir de ce nouvel espace libre pour agrandir une chambre, créer un bureau, une bibliothèque, une nouvelle chambre, etc.
On peut également bâtir une vaste véranda juste devant la maison pour travailler ou recevoir ses invités, ou bien transformer le garage inutilisé en une salle de jeux pour les enfants.
Note : l’aménagement du garage reste la solution la plus simple de toutes, à condition qu’il y ait suffisamment d’espace. Il s’agira, en fonction de l’usage qu’on veut lui attribuer d’y acheminer de l’eau et de l’électricité, et d’effectuer quelques travaux d’isolation.
L’extension au sous-sol
Un sous-sol peut être aménagé si la hauteur sous-plafond dont il dispose est supérieure à 2,20 m.
Il peut très bien être transformé en cave à vins, en espace de travail discret ou en buanderie. Il peut également servir de salle de jeux si l’on y met la quantité d’éclairage nécessaire et si on peut l’isoler convenablement afin que l’on y soit à l’aise à n’importe quel moment de l’année.
3 grands critères sont à considérer : l’étanchéité, l’isolation thermique et la ventilation. Il faudra prévoir un traitement d’étanchéité correct autour des murs afin d’éviter que les remontées capillaires ne soient à long terme à l’origine d’une forte humidité.
Il sera probablement nécessaire d’installer de nouvelles fenêtres s’il n’y en a pas, et il faudra également isoler le plancher et les murs du sous-sol.
Attention toutefois à ne pas utiliser des couches d’isolant trop épaisses, car elles peuvent considérablement diminuer l’espace à vivre de la pièce.
Extension en hauteur : aménagement des combles, surélévation de toiture et construction d’étages
L’aménagement des combles perdus, la surélévation de toiture et la construction d’étages supérieurs sont les seules solutions d’extension que l’on peut utiliser quand on ne peut pas le faire au sol.
L’aménagement des combles reste la méthode la plus simple à mettre en œuvre, mais elle n’est possible que lorsqu’on dispose d’au moins 1,8 m de hauteur sous le plafond.
On peut les transformer en chambres, en salle d’études, en espace de rangement pour les conserves, les livres, les jouets, etc.
Surélévation de toiture : une solution délicate et contraignante
Une surélévation de toiture signifie qu’on élève les murs du logement pour que la toiture de ce dernier soit positionnée plus en hauteur. On peut alors construire des combles aménagés, puis placer une nouvelle toiture.
Cette solution d’agrandissement est contraignante en ce sens qu’il faut obligatoirement enlever la toiture initiale pour la mettre en œuvre. Bien souvent, il faudra donc que les habitants de la maison aillent vivre ailleurs pendant la période des travaux.
Ensuite, seconde contrainte importante, il faut absolument que les fondations de la maison puissent supporter la surcharge que représentent les compléments des murs.
Seuls un architecte ou un ingénieur spécialisé dans le bâtiment peuvent, à partir d’une étude de faisabilité, indiquer qu’il est possible de procéder à une surélévation ou non.
S’il est nécessaire de renforcer les murs porteurs et que le projet semble trop onéreux, il vaut mieux choisir une autre option d’agrandissement.
La construction d’étages supérieurs
Comme dans le cas de la surélévation de toiture, la construction d’étages supérieurs n’est possible que si les fondations de départ peuvent supporter le poids supplémentaire des étages supérieurs.
Un étage supérieur peut accueillir des chambres, une ou plusieurs salles de bains, un bureau, une bibliothèque, etc.
Il faudra veiller à bien positionner l’escalier d’accès (on le met généralement au milieu) pour qu’il n’occupe pas trop d’espace (4m2 au maximum).
Une autorisation de permis de construire est obligatoire pour la construction d’étages supérieurs. De plus, il est très important de confier les travaux à un professionnel pour bénéficier de toutes les garanties de sécurité qui soient nécessaires.
En conclusion, on retient qu’il existe de multiples possibilités pour agrandir sa maison.
On peut aménager le sous-sol, les combles ou le garage, on peut construire une extension au sol (ajouter un bâtiment annexe), surélever sa toiture ou bien construire un ou 2 étages supérieurs.
L’essentiel est de respecter les règles du PLU et de faire appel à un architecte ou à un ingénieur du bâtiment pour que les travaux soient réalisés avec toutes les garanties possibles (garanties de sécurité, garanties RGE, isolation performante, étanchéité, etc.).
