Le permis de construire est un document légal délivré par les autorités municipales. Il donne le droit à un particulier d’effectuer des travaux de construction, de rénovation ou de réaménagement d’un logement sur un terrain dont il est le propriétaire.
Agrandir son logis ou y ajouter une extension consiste à effectuer des travaux de rénovation ou de réaménagement, et par conséquent, il est généralement indispensable d’obtenir un permis de construire pour les réaliser.
Comment effectuer sa demande de permis de construire ?
Demander un permis de construire pour un agrandissement ou une extension de maison est très facile à faire. Il suffit de remplir le formulaire CERFA 13406 de demande de permis de construire qui peut être retiré à la mairie, ou téléchargé gratuitement en ligne sur le site officiel de chaque mairie.
Une fois rempli et signé, le formulaire doit être imprimé et déposé au bureau de la municipalité contre un récépissé, ou bien transmis par courrier recommandé avec accusé de réception (AR).
Nombre de formulaires requis : 2 copies pour une déclaration, 4 pour une demande de permis
Il faut 2 exemplaires du formulaire pour une simple déclaration de travaux, et 4 exemplaires pour une demande de permis de construire.
La mairie dispose d’un délai de réponse de 1 mois pour une déclaration de travaux, et de 2 mois s’il s’agit plutôt d’une demande de permis de construire.
Dans le cas où le dossier est incomplet, la mairie doit le signaler au requérant dans un délai de 1 mois, et celui-ci devra fournir les compléments demandés dans les 3 mois suivants.
En principe, il est obligatoire d’attendre l’aval de la mairie pour lancer les travaux d’agrandissement ou d’extension.
Si la mairie ne répond pas dans les délais fixés, le code de l’urbanisme en son article R. 424-1 et suivants permet au particulier de considérer ce silence comme une approbation tacite de sa demande. Il pourra donc lancer les travaux d’agrandissement de sa demeure.
Dans quels cas d’agrandissement ou d’extension le permis de construire est-il obligatoire ?
Aucune formalité administrative n’est requise quand on veut construire une petite dépendance (salle de bains, abri de jardin, cabanon, etc.) dont la superficie est inférieure à 5 m2 et la hauteur inférieure à 12 m (voir décret n° 2012-274 du 28/02/2012).
Par contre, dans le cas de travaux d’agrandissement d’une superficie de moins de 20 m2, il est indispensable d’effectuer une déclaration des travaux.
Si la superficie de l’extension dépasse 20 m2, la règle de base veut qu’on demande un permis de construire.
Cependant, la législation a été révisée en 2012, permettant désormais aux propriétaires dont les communes disposent d’un Plan Local d’Urbanisme d’agrandir leur logis jusqu’à 40 m2 sans effectuer une demande préalable de permis de construire.
Or, au moins 80 % des communes en France disposent d’un PLU. En règle générale, on retient donc :
- Qu’une déclaration des travaux est requise pour tout agrandissement inférieur à 40 m2
- Qu’une demande de permis de construire est requise pour tout agrandissement supérieur ou égal à 40 m2
Travaux d’agrandissement et d’extensions de logement : les règles d’urbanisme à respecter
Si la commune dispose d’un PLU, cela signifie clairement qu’elle a établi des règles et des critères à respecter pour toutes les constructions qui auront lieu sur son territoire.
Pour être certain de ne pas voir sa demande rejetée, il faut d’abord se renseigner sur les règles d’architecture en vigueur dans la commune en consultant le PLU.
On y trouve de nombreuses informations pratiques sur le style et la forme des logements, sur les matériaux à utiliser et également sur les règles d’occupation des sols.
Une norme à respecter scrupuleusement : le Coefficient d’Occupation des Sols (COS)
Une donnée très importante ne doit pas être négligée : il s’agit du COS (Coefficient d’Occupation des Sols).
En général, il se situe entre 10 et 40 % et définit la surface de terrain que la maison peut occuper au sol. D’autres réserves sont également à prendre en compte, en particulier la distance minimum qu’il doit y avoir entre la maison et la rue, ou bien entre la maison et le mur mitoyen.
La superficie maximale d’une extension vaut 30 % de la surface du logement principal ou 150 m2
La RT 2012 recommande que la superficie de l’extension d’une maison ne dépasse pas les 30 % de la surface du logement principal, soit tout au plus 150 m2.
Sinon, le propriétaire devra effectuer de lourds travaux pour se conformer aux nouvelles normes en matière de consommation énergétique, et au final, la facture de ses travaux risque d’être très onéreuse.
Pour éviter ces dépenses, il vaut mieux rester en dessous du quota de 30 % fixé par la RT 2012.
La nécessité de confier les travaux d’agrandissement ou d’extension à un architecte
Un chantier d’agrandissement ou d’extension de maison est quasiment similaire à celui d’une construction neuve. Il est donc indispensable, dans la plupart des cas, d’effectuer une étude de faisabilité avant le démarrage des travaux.
Les architectes sont les professionnels les mieux qualifiés pour conduire ces études, et il est préférable de ne pas négliger leur concours.
Suivre leurs recommandations permet généralement de constituer un dossier correct, et donc de décrocher dès la première demande son permis de construire.
De plus, confier son chantier à un architecte permet de bénéficier d’une garantie décennale sur les travaux, et cela évite d’avoir soi-même à comparer les devis de différents professionnels dans le but de trouver la meilleure offre.
La loi exige en outre de prendre un architecte si la superficie globale du logement en fin des travaux est supérieure ou égale à 170 m2.
Peu importe dans ce cas qu’il s’agisse d’une extension au sol ou en hauteur : si l’évaluation de la superficie occupée (maison et extension) atteint le seuil des 170 m2, il est impossible de mener à terme ses travaux d’agrandissement sans un architecte.
Bon à savoir
Effectuer des travaux d’agrandissement ou d’extension de logement sans les déclarer aux autorités est passible d’une amende allant de 1 200 à 300 000 euros et de 6 mois d’emprisonnement ferme.
Le juge a également le droit d’exiger la démolition des travaux aux frais du propriétaire fautif.
Par ailleurs, en cas de vente du logement, il sera impossible de faire valoir cette superficie supplémentaire qui en principe, augmente considérablement la valeur ajoutée du logement initial.
Il est donc plus avantageux de se soumettre aux prescriptions légales, et d’informer également son voisinage à temps pour éviter tout conflit d’intérêt et toute dénonciation abusive.
