Il peut arriver qu’on effectue des travaux sur un bien immobilier en location dans le but de le réparer, de l’améliorer ou de lui donner une meilleure qualité de confort. Dans ce cas, une partie du coût des travaux, ou même la totalité, peut être déduite des loyers perçus.
Toutefois, il est important de savoir lesquels de ces travaux sont également concernés par une déduction fiscale d’en bénéficier. Autrement, l’administration fiscale peut engager des poursuites et sanctionner le propriétaire.
Il est donc fondamental d’être précis sur la nature des travaux, et de s’assurer d’opérer en toute légalité.
Quels sont les travaux déductibles des revenus fonciers ?
Comme indiqué plus haut, les travaux qui peuvent être déductibles des revenus fonciers sont les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration. La définition desdits travaux peut être consultée dans le bulletin officiel des finances n°20-30-10-20140203. Il est à noter que seuls les biens loués à vide à des particuliers ou destinés à l’être sont concernés par la déduction.
Les locaux loués dans un but commercial ou à des entreprises ne peuvent pas bénéficier de la mesure, sauf si les travaux effectués le sont pour faciliter l’accessibilité aux personnes handicapées.
Les travaux d’entretien et/ou de réparation déductibles des revenus fonciers
La catégorie des travaux d’entretien et/ou de réparation prend en compte tous les travaux qui visent à maintenir le bien loué en bon état, sans le modifier. Il s’agit entre autres de :
- Travaux de bricolage, comme le remplacement d’une serrure, la peinture des murs, le remplacement d’un robinet, etc.
- Travaux de remise en état de l’installation électrique ou de l’ascenseur
- Travaux de réparation d’une chaudière ou d’un système de chauffage
- Travaux de ravalement de façade, de réparation de toitures
- Travaux de remise en état des canalisations, des radiateurs, des escaliers
- Travaux de diagnostic (pour l’amiante ou pour un bilan énergétique)
Les travaux d’amélioration déductibles des revenus fonciers
Par travaux d’amélioration, le droit fiscal français désigne tous les travaux visant à améliorer le confort d’un local sans l’agrandir ou l’étendre, et qui surtout, n’impliquent aucune construction. Il peut donc s’agir :
- De la rénovation ou de l’agrandissement d’une fenêtre
- De la rénovation d’une salle d’eau ou de la cuisine
- De l’installation d’une antenne collective de télévision (pour un immeuble)
- Du remplacement du système d’évacuation des eaux usées par une canalisation « tout-à-l’égout »
- Du remplacement du chauffage central pour réaliser des économies d’énergie ou pour cause de défectuosité
Note : Il faut bien retenir que les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas éligibles à une déduction des revenus fonciers.
Conditions obligatoires pour que les travaux puissent être déductibles du revenu foncier
En premier lieu, les travaux doivent être inclus dans l’une des catégories de travaux éligibles présentés ci-dessus. Ensuite, ils doivent être réalisés par un professionnel disposant d’une autorisation légale pour exercer son métier, et leurs factures doivent toutes être payées par le propriétaire du logement, de l’immeuble ou du bien loué.
En second lieu, les travaux doivent être effectués et payés au cours de l’année d’imposition pour laquelle on souhaite obtenir une déduction. Il est également obligatoire que les travaux aient lieu :
- Avant la première mise en location
- Au cours d’un contrat de location
- Entre 2 contrats de location
Enfin, les travaux ne doivent pas augmenter la valeur mobilière du bien à louer. Le propriétaire n’a pas le droit non plus de récupérer son bien après les travaux pour l’habiter.
Petite astuce : Pour identifier plus simplement les travaux qui sont éligibles à la déduction, il suffit de tenir compte du taux de TVA appliqué par les artisans. La majorité des travaux d’entretien et d’amélioration sont en effet exécutés à un taux de TVA de 10%.
Il est vrai que cette règle n’est pas fiable à 100%, mais elle permet quand même de pouvoir lister la grande majorité des travaux concernés et de profiter de la déduction fiscale.
Quelle est la procédure à suivre pour bénéficier de la déduction ?
La déclaration de ses revenus fonciers imposables s’effectue en ligne sur le site du gouvernement à l’adresse impots-gouv.fr. Le formulaire à remplir est intitulé formulaire 2044.
Dans ce formulaire, il existe une ligne intitulée « ligne 244 », dédiée aux dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration. C’est à ce niveau précis qu’il faut enregistrer les différents travaux pouvant être soumis à une déduction, en prenant le soin de respecter chaque catégorie. La rubrique 400 dudit formulaire y est directement associée, et c’est dans cette rubrique que l’on inscrit le détail des factures payées pour chaque type de travaux.
Mais attention, certaines dépenses, en particulier celles effectuées dans le cadre de la rénovation énergétique, peuvent être éligibles au crédit d’impôt. Si c’est déjà le cas, les mêmes dépenses ne peuvent pas faire l’objet d’une déduction fiscale au niveau des revenus fonciers. Toutefois, si le montant du crédit d’impôt ne couvre pas tous les frais, la part excédante peut quant à elle être mentionnée dans la ligne 224.
Enfin, les dépenses subventionnées par l’ANAH ou par une société d’assurance peuvent être inscrites dans la ligne 224. Mais pour qu’il n’y ait aucune difficulté avec l’administration fiscale, il faut d’abord inscrire les subventions reçues à la ligne 213 du formulaire.
Que retenir sur les travaux déductibles des revenus fonciers ?
En résumé, on retiendra que les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration d’un logement loué à vide peuvent être éligibles à une déduction des revenus fonciers et ne pas être imposables.
Il faut pour cela que le logement ou le local concerné soit déjà loué, ou alors en attente d’être loué. Lorsque lesdits travaux sont identifiés, exécutés et payés au cours de l’année pour laquelle on souhaite les déduire de ses revenus fonciers, on peut les inscrire dans la ligne 224 du formulaire de déclaration des revenus fonciers.
Seulement, il est fondamental que les mêmes travaux ne bénéficient pas d’un crédit d’impôt pour leur exécution. Il importe aussi que les travaux n’augmentent pas la valeur du bien loué, ou alors ne provoquent pas un agrandissement ou une reconstruction complète. Ils doivent être entièrement payés par le propriétaire du local, ce dernier ne devant l’habiter lui-même à aucun prétexte.
